Yabancıların Türkiye’de taşınmaz almaları hakkındaki kanuni düzenlemelerde yapılan kapsamlı değişiklikler sonucunda yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinmeleri kolaylaştırılmıştır. Özellikle doğrudan yabancı yatırımı düzenlemeleri ve taşınmaz satın alınması yoluyla Türk vatandaşlığının kazanılmasına ilişkin düzenlemeler yabancıların taşınmaz almasını arttırmıştır.
Yabancıların Türkiye’de Taşınmaz Almalarının Şartları ve Sınırları
Yabancıların Türkiye’de taşınmaz almalarının şartları ve sınırları kanun ile düzenlenmektedir. Yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinmeleri kanuni sınırlamalara uymak ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olmak kaydıyla mümkündür. Yabancıların Türkiye’de taşınmaz almalarına ilişkin getirilen kanuni sınırlamalar ise şu şekildedir:
- Yabancıların Türkiye’de edindikleri taşınmazların toplam alanı özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu geçemez.
- Yabancıların Türkiye’de edindikleri taşınmazların toplam alanı kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez.
Bakanlar Kurulu kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir.
Yabancı gerçek kişiler, yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişiler veya uluslararası kuruluşlar;
- Türkiye’de kurulan bir şirketin hisselerinin %50’sine veya daha fazlasına sahipse şirket, ana sözleşmesinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz edinebilmektedir.
- Türkiye’de kurulan bir şirketin yönetim kurulu üyelerinin çoğunluğunu atama veya azletme hakkına sahipse şirket, ana sözleşmesinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz edinebilmektedir.
Bu özelliklere sahip şirketler, Türkiye’de kurulu başka bir şirkete doğrudan veya dolaylı olarak ortak olursa ve yabancı yatırımcının ortak olunan şirketteki nihai ortaklık oranının yüzde elli veya daha fazla olursa, ilgili şirket ana sözleşmesinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere Türkiye’de taşınmaz edinebilir. Yabancı yatırımcıların, taşınmaz maliki yerli sermayeli şirketlerin hisselerinin yüzde elli veya daha fazlasını doğrudan veya dolaylı olarak edinmesi ve taşınmaz maliki mevcut yabancı sermayeli şirketlerde yabancı yatırımcıların ortaklık oranının hisse devri sonucunda yüzde elli veya daha fazlasına ulaşması durumlarında da aynı esaslar geçerlidir.
Bu şartlar aşağıdaki hallerde aranmamaktadır:
- Hukuki düzenlemelere göre belirli sürede elden çıkarma zorunluluğunun devam etmesi kaydıyla bankaların, 19/10/2005 tarihli ve 5411 sayılı Bankacılık Kanunu çerçevesinde kredi olarak sayılan işlemler nedeniyle ya da alacaklarını tahsil amacıyla edindikleri taşınmazlarda.
- Endüstri bölgeleri, organize sanayi bölgeleri, serbest bölgeler ve teknoloji geliştirme bölgelerindeki taşınmaz edinimlerinde.
- Taşınmaz rehininin paraya çevrilmesi kapsamındaki mülkiyet edinimlerinde.
- Şirket bölünmelerinden/birleşmelerinden doğan taşınmaz mülkiyeti naklinde.
- Taşınmaz rehininde.
Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz edinebilmektedir. 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu, 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu, 6326 sayılı Petrol Kanunu uyarınca yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticari şirketlerin Türkiye’de taşınmaz edinmeleri ancak söz konusu edinimin amacı petrol arama çıkarma faaliyetlerine, turizmin ve endüstriyel bölgelerin gelişimine hizmet ediyorsa mümkündür.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ve yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, satın aldıkları üzerinde herhangi bir yapı olmayan taşınmazda geliştirecekleri projeyi iki yıl içinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın onayına sunmalıdır. Onaylanan projenin süresi içinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği ilgili Bakanlıkça takip edilir.
Yabancıların Türkiye’de taşınmaz almaları bu hükümlere aykırı şekilde gerçekleşir veya taşınmazların ilgili hükümlere aykırı şekilde kullanıldığı tespit edilirse ilgili taşınmazlar, Maliye Bakanlığınca verilecek süre içinde sahibi tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.
Yabancıların Türkiye’de Taşınmaz Almaları için Başvuruda Gereken Belgeler
Yabancıların Türkiye’de taşınmaz almaları için öncelikle, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün çıkardığı genelgede düzenlendiği üzere “taşınmaz değerleme raporu” alınması gerekmektedir. Bu rapor Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu onaylı kuruluşlarca hazırlanmaktadır.
Yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz almaları için başvuruda gereken hususlar;
- Türkçe tercümesi ile beraber kimlik belgesi veya pasaport,
- Varsa taşınmazın tapu senedi belgesi veya köy/mahalle, ada, parsel, bina, bağımsız bölüm bilgisi,
- İlgili Belediyeden alınan taşınmazın Emlak Beyan Değerini Gösterir Belge,
- Zorunlu deprem sigortası poliçesi,
- Satıcının 1 adet, alıcının 2 adet fotoğrafı,
- Türkçe bilmeyen taraf varsa yeminli tercümandır.
Satış için beyan edilen değer üzerinden alıcı ve satıcı ayrı ayrı olmak üzere binde 20 oranında harç tahsil edilmektedir. Bunun dışında döner sermaye ücreti tahsil edilmektedir.
Yabancı gerçek kişiler, yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişiler veya uluslararası kuruluşlar, Türkiye’de kurulan bir şirketin hisselerinin %50’sine veya daha fazlasına sahipse veya şirketin yönetim kurulu üyelerinin çoğunluğunu atama veya azletme hakkına sahipse, şirketin Türkiye’de taşınmaz edinimi için başvuruda gerekli evraklar;
- Başvuru dilekçesi,
- Taşınmaza ilişkin tapu kayıt bilgileri ve koordinatlı çap örneği,
- Taşınmaz mülkiyetinin veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak tesisinin, şirketin ana sözleşmesinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere talep edildiğine ve taşınmazın bu amaçla kullanılacağına ilişkin taahhütname ile taahhütnameyi imzalayan şirket yetkilisine ait imza sirküleri,
- Şirketin taşınmaz tasarrufuna izinli olduğunu ve temsilcisini gösterir yetki belgesi,
- Şirket hisselerinin borsada işlem görmemesi halinde, yabancı ortakların isimlerini veya unvanlarını, tabiiyetlerini ve ortaklık oranlarını içeren şirket merkezinin kayıtlı bulunduğu ticaret sicil müdürlüğünden son bir ay içinde alınan mevcut durumu gösteren belge,
- Şirket hisselerinin borsada işlem görmesi halinde, borsada işlem gören hisselerden şirket sermayesinin %10’una veya daha fazlasına sahip yabancı yatırımcılar ile borsada işlem görmeyen hisselere sahip olan yabancı yatırımcıların isimlerini veya unvanlarını, tabiiyetlerini ve ortaklık oranlarını içeren, Merkezi Kayıt Kuruluşu A.Ş.’den alınan mevcut durumu gösteren belge,
- Yabancı yatırımcıların, ortaklık oranının %50’nin altında olmakla birlikte, yöneticilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip olduğu şirketlerde, şirket merkezinin kayıtlı bulunduğu ticaret sicil müdürlüğünden onaylı ana sözleşme örneğidir.
Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin başvuru işlemlerinde ise bağlı bulundukları ülkelerin yetkili makamları tarafından verilmiş, şirketin usulüne uygun olarak kurulmuş olduğu ve faaliyette bulunduğunu aynı zamanda ilgili tapu işlemlerini yapmaya yetkili olduğunu gösterir yetki belgesinin sunulması gerekmektedir. Bu belgenin 5 Ekim 1961 tarihli Yabancı Resmi Belgelerin Tasdiki Mecburiyetinin Kaldırılmasına İlişkin La Haye sözleşmesine uygun olarak apostil kaşesi içerir aslı ile onaylı tercümesi başvuruda gerekmektedir. Apostil kaşesi bulunmaması halinde o ülkedeki Türk Konsolosluğunun tasdikini içeren aynı belgelerin aranılması gerekmektedir. Apostil kaşesi, kararın ve diğer belgelerin geçerliliğinin tespit edilmesine ve yabancı bir ülkede kullanılabilmesine imkân vermektedir.
Yabancıların Türkiye’de taşınmaz almalarına ilişkin işlemler, özel yetki içeren vekaletname ile yetkilendirilen Türk avukatların yardımı ile yapılabilmekte ve takip edilebilmektedir. Vekaletnameye, vekalet verenin son durumunu yansıtır biçimde yeni çekilmiş, kimlik teşhisine elverişli, vesikalık fotoğrafı yapıştırılmış ve mühürlenmiş olmalıdır. Tüzel kişileri temsilen verilen vekaletnamelere fotoğraf yapıştırılması gerekli değildir. Vekaletname yurt dışında Türkiye Cumhuriyeti Başkonsolosluğu veya yurt dışında bulunan noterlerde düzenlenebilmektedir. Yurt dışında noterlerde vekaletname düzenlenmesi halinde bu vekaletnameye apostil kaşesi verilmesine ve noter veya konsolosluk tasdikli tercümesine ihtiyaç duyulmaktadır.
Yabancıların Türkiye’de Taşınmaz Almaları Esnasında Dikkat Etmeleri Gereken Hususlar
Yabancıların Türkiye’de taşınmaz almaları esnasında zarara uğramamaları için mutlaka avukatları yardımıyla taşınmaz üzerinde araştırma yapmaları gerekmektedir. Özellikle Türk kanunlarına göre ipotekli bir taşınmazın, bir başkasına ipotek borcu ile birlikte temlikine engel hal olmaması ve bunun için ipotek alacaklısının izninin gerekmemesi, taşınmaz satın alınmadan önce taşınmazın ipotekli olup olmadığının mutlaka araştırılmasını gerektirmektedir. Aynı şekilde hacizli bir taşınmazın devredilmesine ilişkin herhangi bir engel bulunmamakta ve taşınmaz malın devri halinde haciz, devralan tarafa karşı ileri sürülebilmektedir. Bu sebeple taşınmaz üzerinde haciz bulunup bulunmadığının da mutlaka araştırılması gerekmektedir. Taşınmaz hakkında satış vaadi sözleşmesinin bulunması, aile konutu şerhinin bulunması ve emlak vergi borcu bulunması da taşınmazın satışına engel durumlardan olduğundan bu engellerin bulunup bulunmadığının önceden araştırılması faydalı olacaktır.
Yabancıların Türkiye’de taşınmaz almaları esnasında göz önünde tutulması gereken hususlar ve satın alma işlemleri hakkında büromuz müvekkillerine hukuki hizmet sunmaktadır. Konu hakkında iletişime geçmek ve bilgi almak istediğiniz takdirde bizlere her zaman ulaşabilirsiniz.